Ster inactiefSter inactiefSter inactiefSter inactiefSter inactief
 

Enige jaren geleden besloten mijn echtgenote en ik dat wij in Zuid Europa zouden gaan wonen.

I.v.m. de leeftijd van onze kinderen was de zomer van 2015 het meest gunstige tijdstip om te verhuizen.
Wel wilden wij het nieuwe huis ruim van te voren in ons bezit hebben. Na enige oriëntatie besloten wij dat de bestemming Zuid-Frankrijk zou worden en wel de regio van Aix en Provence.

Alvorens ons ter plekke te oriënteren hebben wij eerst de bekende beurzen in Houten en Utrecht bezocht en daar met diverse Nederlandse makelaars die in Zuid Frankrijk gesproken.

Op een van de beurzen maakten wij kennis met Wim, een Nederlandse bemiddelaar die in Zuid Frankrijk woont. Wim was weliswaar geen officiële makelaar ("carte professionelle") maar hij was wel op de hoogte van het lokale aanbod door een samenwerkingsverband met een makelaarsketen. We hadden al eens eerder van anderen gehoord dat behalve het voordeel van eenvoudige communicatie, een landgenoot toch vaak beter begrijpt wat voor type huizen Nederlanders zoeken, terwijl een Franse makelaar nog al eens de neiging heeft om je naar huizen te slepen waar hij vanaf moet, ook als die totaal niet aan het verstrekte profiel voldoen.

Het plan was om Wim alleen in te zetten voor de zoektocht en de lokale bezoeken. Voor de onderhandelingen en de documentaire afwerking hadden we France Project Consultancy bv in Loenen (FPC) in de arm genomen.
Huizen kopen in Frankrijk blijft een apart verhaal, alleen al doordat de verkoper een mandaat aan diverse makelaars kan hebben afgegeven en soms zelfs alleen maar mondeling. Omdat makelaars met elkaar samenwerken, kan het voorkomen dat een makelaar die een advertentie in de plaatselijke huizenblaadjes heeft staan, zelf geen mandaat heeft. Als je met deze laatste een huis gaat bezoeken kom je dus ook de makelaar tegen met wie hij samenwerkt en die hopelijk wel het mandaat heeft.

De kans dat een makelaar in Frankrijk een huis verkoopt is dus erg klein en als dat al lukt, dan moet hij de courtage vaak met meerdere delen.

Ongetwijfeld een oorzaak waarom de courtage in Frankrijk beduidend hoger is dan in Nederland.

Mijn echtgenote en ik waren al eens een paar dagen in de buurt van Aix geweest en hadden eerst alleen naar plaatsen gekeken waar wij wilden wonen. Tijdens een tweede week had Wim een 3 tal huizen geselecteerd waarvan er na het bezoeken 1 over bleef. Kiezen uit slechts 1 huis is wel erg weinig en omdat het aanbod van Wim toch beperkt bleef tot dat van zijn Franse collega, hebben wij veel tijd gestoken in het uitspitten van de onroerend goed blaadjes die overal in Frankrijk op straat verkrijgbaar zijn. Als je ze goed doorbladert zie je inderdaad dat een en hetzelfde huis bij meerdere makelaars te koop staat en dat onderlinge prijsverschillen van 5 % of meer mogelijk zijn.

Later in dezelfde week bekeken we via 3 verschillende makelaars nog een 3 tal andere huizen.

Het eerste huis was oud maar zeer stijlvol gerestaureerd maar had helaas veel last van geluidshinder; het tweede was erg fraai maar lag wel in een donker bos en de derde makelaar wilde ons weer naar het huis rijden waar we net met de eerste makelaar geweest waren. Bij thuiskomst dus nog maar eens weer door de huizenblaadjes gespit en gegevens van andere huizen opgevraagd. De selectie deden we meestal aan de hand van de foto's . Vaak is de omschrijving echter summier en staat er ook geen plaatsnaam bij maar bij voorbeeld "15 minuten van Aix" en het huis kan dus best in een plaats liggen waar je niet wilt wonen.

Het opvragen van gegevens bij makelaar A van een huis dat ons op de foto erg aansprak (nota bene een makelaar met wie wij kort te voren al een huis hadden bezocht) was geen succes. Na enige tijd kwamen wel de foto's per e-mail . De beschrijvingen zouden per fax worden nagestuurd maar deze hebben wij -ondanks diverse aanmaningen- nooit ontvangen. Omdat het huis bij meerdere makelaars te koop stond waren wij ondertussen al wel meer gegevens te weten gekomen en wisten wij in ieder geval in welke plaats het lag. Omdat het organiseren van een nieuwe kijkdag met huizen via verschillende Franse makelaars vanuit Nederland niet zo eenvoudig is vroegen wij Wim om het totale programma te regelen. Voor hem betekende dat wel dat hij op korte termijn niet alleen bezoeken moest inplannen maar ook afspraken met de betreffende makelaars moest maken over het deel van de courtage dat hij zou ontvangen in geval van een transactie. Voor zover hem dat al op tijd lukte werden die afspraken meestal niet schriftelijk bevestigd.

Het werd een drukke dag want er moesten 5 huizen bekeken worden en werd ook het huis bekeken dat we uiteindelijk gekocht hebben. Naast Wim was makelaar B aanwezig via welke Wim de bezichtiging geregeld had en makelaar C; dit was degene zijn die het mandaat zou hebben. Aan het eind van de dag toen makelaar B en C al vertrokken waren besloten we om met Wim nog een keer bij het uitverkoren huis op bezoek te gaan om alles nog eens goed op te nemen. Je gaat ten slotte toch zaken door elkaar halen als je 5 huizen op 1 dag hebt gezien en je wilt het pand toch nog een keer goed in je opnemen voordat je een bod gaat uitbrengen.

Thuisgekomen kregen wij via Wim van makelaar B ongevraagd te horen dat de eigenaar recent nog een bod van een bepaalde hoogte afgewezen had; m.a. w. makelaar B probeerde ons duidelijk te maken dat wij maar beter meteen een hoog bod neer konden liggen.

Vervolgens ontstond er onenigheid tussen de drie betrokken tussenpersonen over de verdeling van de courtage. Wim was met makelaar B een regeling overeengekomen maar daar was makelaar C het totaal niet mee eens. Vervolgens werd er tussen deze partijen overeengekomen dat Wim een vast bedrag zou krijgen. Dit bedrag werd aan hem bevestigd in een fax waarin tevens vermeld stond dat Wim dit bedrag zou ontvangen als wij zo vriendelijk waren het huis voor bedrag X ( dicht bij de vraagprijs) te kopen.

Het was duidelijk dat de makelaars dus al bezig waren een zo hoog mogelijke biedprijs en dus ook een zo hoog mogelijke courtage te regelen terwijl het volledig onduidelijk was of de verkoper wel van deze onderhandelingen op de hoogte was.

Het werd dus tijd deze ongewenste inmenging te doorbreken. Het bleef alleen wel moeilijk om in te schatten of makelaar B alleen maar gebluft had over het eerdere bod dat de verkoper had afgewezen of dat hij toch de waarheid had gesproken.

We hebben toen gekozen om via FPC een testbod uit brengen dat iets lager lag als door makelaar B was beweerd om daar vervolgens in een latere fase niets of weinig meer aan bij te stellen. Na enkele dagen bleek dat de verkoper het bod weliswaar niet accepteerde maar uit het antwoord kon ook gelezen worden dat hij onze offerte slechts zeer voorzichtig van de hand wees. Ondertussen begon als gevolg van rechtstreekse contacten tussen FPC en de verkoper duidelijk te worden dat er onenigheid was tussen makelaar C en de verkoper over de gang van zaken. Daarbij bleek dat makelaar C weinig verweer had omdat hij geen schriftelijk mandaat van de eigenaar had en dus ook geen eisen betreffende de hoogte van de courtage kon afdwingen.

Een en ander bleek duidelijk na ons 2e en laatste bod toen de verkoper in zijn reactie aan makelaar C (met kopie rechtsreeks aan FPC) liet weten dat als wij dit bod niet zouden accepteren het mondelinge mandaat van makelaar C ingetrokken zou worden daarmee aangevend dat verkoper zich dan vrij voelde om direct met ons te gaan onderhandelen.

Zover is het echter niet gekomen en binnenkort zijn we eigenaar van ons nieuwe huis dat we tegen een acceptabele prijs gekocht hebben met een - zeker voor Franse begrippen - laag courtage bedrag.

Omdat ook de verkoper zich niet prettig voelde met de rol die de makelaars gespeeld hadden ontstonden er tijdens de onderhandelingen steeds meer directe contacten tussen FPC en de verkoper mede ook omdat er geen taalbarrière was. Het prettige contact tussen de verkopers met enerzijds FPC en anderzijds met ons (ten tijde van de huisbezoeken) heeft er zeker toe geleid dat de huiseigenaar de verkoop graag met ons wilde afronden.

Onze adviezen:
Zorg dat je het Franse makelaarssysteem kent en begrijpt voordat je daadwerkelijk met ze in contact treedt en gegevens over huizen gaat opvragen.

Het hebben van zowel een Nederlandse intermediair in Frankrijk als een Franse organisatie a la FPC in Nederland heeft zowel bij het zoeken naar huizen als bij de afwikkeling van de transactie zeker zijn voordelen.


Aanmelding nieuwsbrief

Schakel javascript in om dit formulier in te dienen