Ster inactiefSter inactiefSter inactiefSter inactiefSter inactief
 

Hoe werkt de Franse makelaar?

Dit is een vraag die mij bijna dagelijks telefonisch wordt gesteld. De eerste ervaringen van een Nederlander die zich op de Franse huizenmarkt oriënteert leiden ertoe dat men van een Franse makelaar vaak geen hoge pet op heeft. Men vindt de onroerendgoedmarkt in Frankrijk troebel en onduidelijk. Om wat helderheid te verschaffen wil ik hier dan ook uitleggen hoe een Franse makelaar werkt en hoe hun systeem in elkaar steekt. Na het lezen zal u veel duidelijk zijn geworden en zal u wellicht wat begrip krijgen voor de afwijkende werkwijze van deze beroepsgroep.

Waardoor is de Franse onroerendgoedmarkt zo ondoorzichtig ?

Hoge makelaars commissies en de Particulieren à Particulieren markt

De Franse makelaar factureert gemiddeld tussen de 5% en 8% van de verkoopprijs als commissie.

Als u een woning van € 200.000,- koopt dan kunt u ervan uitgaan dat de notaris van verkoper  €1282.000,- ontvangt en de makelaar de overige € 16.000,-. De verkoper blijkt dus tevreden met € 184.000,-.

Dat vinden de meeste Fransen teveel geld voor deze dienstverlening en zodoende is er een markt ontstaan waar verkoper en koper rechtstreeks met elkaar zaken doen. In Frankrijk worden 50% van de woningen zonder makelaar verkocht. Dit heet ‘vendre entre particuliers’ of ‘ de Particulier à Particulier’. Dit wordt de PàP markt genoemd.

Hoe komt een Franse makelaar aan een woningbestand?

In plaats van een taxatie te maken gebeurt het te vaak dat de makelaar aan de verkoper vraagt hoeveel hij voor de woning wil hebben om vervolgens dit bedrag klakkeloos over te nemen. Hij weet natuurlijk dat de verkoper uiteindelijk zijn vraagprijs zal aanpassen. U snapt nu beter waarom u huizen op de markt tegenkomt die al maanden en maanden in de verkoop staan met veel te hoge vraagprijzen.

De Franse makelaar stelt 3 soorten mandaten voor

Op de eerste plaats zijn dat de ‘Mandat Exclusive’ en de ‘Mandat Simple’. De derde is de ‘Mandat Semi Exclusive’. Deze bespreek ik niet om dat hij nagenoeg niet meer gebruikt wordt.

Mandat simple en Mandat Exclusive

Slechts 20% van de verkopers tekent met de makelaar een ‘mandat exclusive’. Dankzij deze verkoopopdracht krijgt de Franse makelaar namelijk 3 maanden het alleenrecht om de woning te verkopen. Als de woning in deze periode verkocht wordt krijgt de makelaar zijn commissie betaald. Ook al vindt de verkoper zelf een koper moet de courtage toch aan de makelaar betaald worden.

De overige 80% van de verkopers die in Frankrijk met een makelaar in zee gaan, tekent een ‘mandat simple’. Met dit mandaat heeft de verkoper immers het recht ook zelf zijn woning te verkopen. Bij een succesvolle rechtstreekse verkoop hoeft er dan niets aan de makelaar betaald te worden. ATTENTIE: Steeds meer makelaars schrijven in de kleine lettertjes dat ook bij het opzeggen van een MANDAT SIMPLE en MANDAT ECLUSIVE de geldigheid duur geen drie maanden is , maar een JAAR. Dit is om voor 12 maanden recht te houden op zijn commissie.

Met een ‘mandat simple’ mag de verkoper niet alleen zelf zijn woning verkopen maar hij mag ook met andere makelaars dit mandat tekenen. In de praktijk zetten de verkopers hun Franse woning gemiddeld bij 3 makelaars te koop en wordt er dus 3 maal een ‘mandat simple’ getekend. De 3 betreffende makelaars hanteren wellicht verschillende commissies. Omdat de verkoper vaak zijn eigen netto verkoopprijs bepaalt, leggen de makelaars hun courtage boven op deze prijs. Dit is de reden waarom er in Frankrijk voor dezelfde woning met verschillende vraagprijzen geadverteerd wordt.

De Franse makelaar. Wie vertegenwoordigt wie?

De Franse makelaar die de woning aanbiedt is ingehuurd en wordt betaald door de verkoper. Hij komt dus op voor diens belang en niet voor die van de koper. De Franse makelaars beweren vaak het tegenovergestelde. Bijna al mijn klanten vertellen dat de verkopende makelaar hun heeft gezegd dat het niet nodig is om hulp in te schakelen. Hij is namelijk gewend voor beide partijen op te treden.

Ik ben van mening dat het niet mogelijk is twee tegenovergestelde partijen tegelijkertijd op een juiste wijze te vertegenwoordigen. Tevens moet een Franse makelaar hij ook nog eens zijn eigen commissie verdedigen.

Niet vergeten moet worden dat de makelaar pas betaald krijgt als de verkoop via hem geschiedt en definitief is. Terwijl hij bezig is te onderhandelen kan het zijn dat een andere makelaar of de verkoper zelf ook met een andere potentiele koper in gesprek is. Wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Dit is een reden dat de makelaar wellicht druk op u uitoefent, zodat u snel tekent.

Bij de koop van een huis in een vreemd land, in een vreemde taal en met onbekende regels, is dit wellicht niet het systeem dat zorgt voor het beste advies aan de kopende partij. Alle aanleiding dus om te zoeken naar een onafhankelijke aankoopbegeleiding. Of te wel van de diensten van Francemaisons.eu gebruik te maken bij de aankoop van een huis in Frankrijk. Ik treed enkel voor de koper op. U zult ook merken dat de relatie met de makelaar sterk verbetert als ik als tussenpersoon optreedt.

 Een huis kopen zónder Franse makelaar

Vanwege de hoge commissies en complexiteit in de Franse makelaarswereld is het dus gebruikelijk een Frans huis te zoeken zonder makelaar. Dit scheelt de koper veel kosten en als ik de onderhandelingen voor u uitvoer zal het resultaat zeker voordeliger uitpakken. Ik kan bovendien taalbarrière oplossen en de bezichtigingen voor u organiseren.

Een huis kopen mét een Franse makelaar

Een huis met behulp van een makelaar kopen heeft uiteraard ook zijn voordelen. De makelaar assisteert u bij het selecteren en zal u zeker helpen de omgeving beter te leren kennen. Een goede makelaar laat geen woningen zien die niet in uw zoekprofiel passen en dit kan u tijd besparen. De Franse makelaar heeft geen technische opleiding en zal u meestal niet van dienst kunnen zijn met het verstrekken van een bouwtechnisch advies. Juridisch zijn ze echter beter onderlegd. De makelaar kan u helpen snel een idee te krijgen van de plaatselijke markt. Hij heeft de beschikking over het aanbod van veel woningen en kan u deze laten bezichtigen. Indien u deze voordelen ongeveer 6% van uw budget waard vindt, is het werken met een makelaar in Frankrijk een juiste keuze.

 De Franse makelaar en bouwtechnische adviezen

Zoals eerder gezegd heeft de Franse makelaar geen bouwtechnische opleiding gehad. Hij zal dus waarschijnlijk niet veel kunnen vertellen over de bouwkundige staat van de woning. Als hij een bouwtechnische opmerking maakt (…die scheur is helemaal niet erg, die vochtplek gaat vanzelf weer weg, die muur kan eenvoudig verwijderd worden, die tegels horen los te liggen, en zelfs, dat probleem hebben alle huizen in de regio…) vraagt u hem dan zijn bewering verder toe te lichten. Wellicht is de uitleg logisch of is het probleem eenvoudig op te lossen. Mocht u toch liever zekerheid willen: bouwkundige keuring van uw toekomstige huis in Frankrijk.

De Franse makelaar die u een woning gaat laten zien kent deze noodzakelijkerwijs niet altijd. Regelmatig worden de woningen door andere personeelsleden van het kantoor opgenomen dan degene die de bezichtigingen begeleidt. Weest u dus niet verbaasd als hij moeite heeft de woning te vinden of als hij de indeling niet goed kent.

Bon de visite van de Franse makelaar

Als u een woning in Frankrijk via een Franse makelaar gaat bezichtigen zal de makelaar zijn courtage willen zeker stellen. Hij krijgt immers pas betaald als hij degene is die voor een verkoop heeft gezorgd. Om dit doel te bereiken zal hij u vragen een ‘bon de visite’ te betalen. Dit is zijn bewijs, naar de verkoper toe, dat hij degene is geweest die u als potentiële koper heeft gepresenteerd.

De ‘bon de visite’ is het resultaat van een ondoorzichtige markt waar verkopers van Franse woningen en Franse makelaars elkaars concurrenten zijn terwijl ze ook proberen samen te werken. De Franse makelaar moet continu jongleren tussen zijn klant goed te adviseren en te waken dat die zelfde klant er niet rechtstreeks met de koper vandoor gaat. Er is dus een constant wantrouwen en de ‘bon de visite’ is hier een lichte oplossing voor. De makelaars krijgen het niet voor elkaar om voornamelijk exclusieve verkoopopdrachten voor hun huizen te tekenen en zolang dit het geval is zal dit wantrouwen blijven bestaan.

Dit is waarom de Franse makelaar aan de koper vraagt een ‘bon de visite’ te tekenen. Indien nodig kan hij hiermee aantonen dat hij de koper heeft aangebracht. De bon de visite bestaat alleen zodat de makelaar zich ten opzichte van de verkoper kan verdedigen. De verkoper is zijn klant en die moet zijn rekening betalen. Als twee makelaars een bon de visite hebben met dezelfde koper, mag de koper kiezen met welke makelaar hij door wil gaan. Het is dus niet zo dat degene die hem als eerste de woning heeft laten zien, het recht op de commissie heeft.

 

 

Hypotheek berekening

How much can I borrow? Do a quick check.
Totaal maandelijks inkomen (na belasting):
$

Geschatte leencapaciteit:
$

Aanmelding nieuwsbrief

Schakel javascript in om dit formulier in te dienen